圣地亚哥买房攻略(经纪 Kristine Li 858 – 357-7138)

中国同胞来圣地亚哥购房,不妨需先了解在当地房产交易中买卖双方费用分摊的惯例,其中有不少项目可以在出价还价的时候,由买卖双方协议分摊支付。

买卖双方各需支付哪些费用?

通常由买方支付的主要费用(圣地亚哥地区):

(以买一栋独立房为例子:买价为50万美元,全现金,所有数据均为估计价)

• 买方的过户公证费(Escrow fee) $1100 – $1200
• 房屋检查费 (Home inspection fee) $300 – $350
• 文件准备费 (document Prep) $80 – $100
• 县政府房产登记费 (Recording Fee) $50
• 邮费 (Messenger service) $50
• 一年的房屋保险费(水灾,火灾保险)(Hazard insurance) $600 – $1000
(不同的保险公司费用不等)
以上费用合计大约为: $2180 – $2750

除了以上费用,另外还需预付部分地产税(Property tax)和社区费HOA(Home owners association fee)
每年的地产税大约是房价的1.1% -1.3% $5500-$6500
各地各区都有不同的税率,地产税每年分别在十一月和二月分两次支付。在不同的月份买房,所预付的地产税也不同。
社区费在不同的小区有不同的费用,每月从$0到$500不等(大多数在$200到$300之间)
一般来说,连体房(townhouse)或公寓房(condo)的社区费较高,但已包括了房屋保险和水费。

如果需要贷款,买方还要支付一笔贷款所牵涉的费用,大约是贷款额的1%-2%不等。
外国人买房可以根据个人的情况贷款到60%左右。

通常由卖方支付的主要费用(圣地亚哥地区):
(同样以卖一栋独立房为例子:卖价为50万美元,所有数据均为估计价)
房地产经纪公司费用(Brokers fees) $30000(卖价的6%)
(这是卖房开支最大的一笔费用,大约在5%-6%,由卖主和卖房经纪人根据市场情况协商而定。一般来说,买卖双方的经纪公司各分一半)
卖方的过户公证费(Escrow fee) $1000 – $1200
屋主产权保险费(Title insurance policy) $1000 – $1250
县政府过户税(County transfer tax) $550 (每$1000 收$1.10)
一年的房屋保修费(Home warranty fee) $300 – $400(按合约规定)
白蚁检查费(Termite inspection fee)* $90
屋契文件准备费 (document Prep) $50
HOA文件费 (HOA Document fee) $200
以上费用合计大约为: $33190 – $33740

除了以上费用, 另外还需还清所有尚未支付的地产税,社区费等等。
*如果房屋检查有白蚁,要根据有白蚁的范围付除白蚁的费用。
另外要特别注意的是,外国人卖房也免不了向美国税务局IRS缴纳所得税,由产权公司在过户时就扣除房价的10% ($50000)。如果你认为这个数目不公平,可以申请减税,IRS会根据投资者的情况决定是否同意减免。不过,如果外国人买的房是自住房,而且卖价不超过30万美元时,就可以免扣10%的所得税。详细情况和对策应该征求美国的税务专家和地产律师。

在美国购房最常用的英文术语及其基本含义

为了表示对中国同胞前来美国购房的衷心支持,我在这儿为大家整理了一些最常用的英文单词以及我所理解的中文含义。这些词汇都是在美国购房过程中特别常见、且非常实用的术语,希望对大家有所帮助。

一、各类房子及设施

Real estate property:房地产
house:房子
foreclosure:法拍屋的产生与终结过程
short sale :亏本出售的法拍屋(屋主是卖房人,但卖价由银行或债权人决定)
bank owned(REO):银行持有的法拍屋
single family residence (SFR):独立别墅
townhouse :连体别墅(一般带有车库)
condominiums:公寓房 (常简写为condo,一般提供车位)
garage:车库
attached :连体的(attached garage:与房子连接的车库)
detached :分开的,独立的
bedroom :房间,卧室
bathroom :卫生间
kitchen:厨房
Kitchen appliances:厨房设备
cabinets:橱柜
oven:烤炉
dishwasher:洗碗机
stove:炉灶
microwave:微波炉
exhaust fan:抽油烟机
garbage disposer:垃圾搅拌处理机
pool & spa:游泳及冲浪式热水浴池
front yard :前院
backyard:后院
view:有风景,看得远(的房子)
mountain view:山景
ocean view:海景
lot size :占地尺寸(包括前后院)
SqFt(square footage):平方英尺 – 房屋居住净面积(不含车库)
注:1平方米=10.76平方英尺,
粗略的算法可用10来算:一栋2000平方英尺的房子就相当于200平方米。

二、房产交易中的职业及机构名称:

buyer:买房人,买方
seller:卖房人,卖方
real estate agent :房地产经纪人/代理人(不一定是美国地产协会会员)
Realtor:房地产经纪人(同时也是美国房地产协会会员)
real estate consultant(房地产经纪人,专家顾问)
listing agent:卖房经纪人
buyer’s agent :买房经纪人
lender:贷款行
loan broker:贷款代理人(或公司)
escrow officer:过户公证人员
escrow company :过户公证公司
title company:产权公司
home inspector :房屋检查专家
appraiser:估价师

三、买房过程中的常见术语(按买房先后次序排列):

MLS(multiple listing service):上市房地产综合信息服务网
(这是各个房地产协会会员专用的上市房地产信息交流平台)
listing :挂牌上市房屋
search criteria:搜房条件/标准
open house: 向众人开放的上市屋
caravan:成群结队的人一起看房
make offer:报价
purchase agreement:购房协议书(在报价时填写并签署,加州有十几页的条款)
counter offer: 还价
addendum:附加条款
deposit:押金(签好购房合同支付的诚意金,一般是买价的3%)
down payment:首付
interest rate:利率
loan amount :贷款额
all cash offer:全现金购买报价
30 years amortization:30年分期付款
purchase price:购买价
offer accepted:购买协议被接受(协议接受价)
open escrow :进入过户过程/环节
cancel escrow:终止转户过程
contingency:附带条件:包括以下三个:
1)loan contingency:贷款附带条件,但现金购买则不需要;
2)appraisal contingency:估价附带条件;
3)home inspection contingency:房屋检查附带条件
注:一般来说买方在进入转户过程以后有17天的时间来remove all contingencies(取消所有附带条件),也就是说如果在17天之内,贷不到款,或专家估价不到位,或房屋检查后不满意,买方都可以取消合约,拿回定金。
disclosure:告白书 —交易之前,卖方必须让买方知道有关房屋的所有存在或曾经存在过的问题。否则很容易引起法律官司。
how to hold title:(决定)产权的持有方式(有以下四种:)
1)joint tenancy:联合持有财产权(可为任何人数,也是美国夫妻之间最常用的一种持有方式)
2)tenancy in common:共同持有财产权(可为任何人数)
3)community property:夫妻共有财产权(仅限于夫妻)
4)community property with right of survivorship:可由配偶继承的夫妻共有财产权(仅限于夫妻)
title insurance:产权保险
preliminary title report:产权认证初步报告
home inspection;检查房屋
termite inspection:白蚁害虫检查
home warranty:房屋保修保险(这是买方理应要求卖方购买的一年期房屋维修保险)
HOA(home owners association):社区管理费
Mello Roos:教育建设附加税
property tax:房地产税
home owners insurance:屋主保险费
loan document:贷款材料(指有关合同、法律文件等)
close escrow:结束转户过程(转户过程一般为30-45天,现金买卖可缩短15-21天)
record:存档备案(指在政府机关登记备案而成为真正的屋主)

Kristen Li 858 – 357-7138
圣地亚哥资深房地产经纪人
License #01939928

 

 

圣地亚哥华人房地产经纪
加州房地产华人经纪
圣地亚哥资深房产华人经纪
圣地亚哥买房
圣地亚哥买房
圣地亚哥最好口碑房地产经纪
圣地亚哥买卖房最多中介
圣地亚哥买卖房最大中介
目前上市的房地产资源